Trends im Immobilienmarkt

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Am Neubau fehlt es

Conrad Meissler in „Hafencity-Zeitung“, Juli 2017

Unter Fachleuten der Immobilienwirtschaft gibt es eine Faustformel über den Bedarf im Wohnungs- neubau, mit dem wenigstens der Status Quo erhalten wird. Diese Faustformel sagt, dass rund 1% des Woh-nungsbestands pro Jahr neu errichtet werden sollte, um einer normalen Nachfrage und dem normalen Schwund durch Abriss oder Umwidmung zu gewerblichen Bauten begegnen zu können. Bei einem Wohnungsbestand in Deutschland von rund 40 Millionen Einheiten müssten also jährlich etwa 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Dieses ist aber seit Ende der neunziger Jahre nicht mehr der Fall. Auch im letzten Jahr waren es mit weniger als 300.000 neu gebauten Wohnungen weniger als benötigt, obwohl in vielen Großstädten, insbesondere in Hamburg, mit höchstem politischem Willen um mehr Neubau gerungen wurde und auch noch wird.

Und was die Faustformel nicht berücksichtigen kann, ist die unterschiedliche regionale Entwicklung in Deutschland, wonach vor allem in den Ballungsräu-men Wohnraum fehlt, während die Nachfrage auf dem Land sinkt. Der kontinuierlich viel zu geringe Neubau über Jahrzehnte hinweg rächt sich gerade in den Ballungsräumen, wo Mieten und Preise seit langem deutlich steigen. Wie sehr ein ausreichender Neubau fehlt, zeigt sich beim Blick auf die Preisentwicklung in den letzten 30 Jahren. Zuletzt sanken die Mieten und die Preise etwa Mitte der neunziger Jahre, als fast 600.000 Wohnungen pro Jahr entstanden waren. Damals war es die massive staatliche Förderung durch die „Sonder-Afa“ zwecks Wiederaufbau in den neuen Ländern, der den Neubau explodieren ließ und letztlich eine über Jahre hinweg aus Mieter- und Käufersicht schöne Entwicklung einleitete.

Heute fällt der Politik offenbar nicht mehr viel ein, um den Neubau wirklich und nachhaltig anzuschieben. Es bleibt bei unausgegorenen Markteingriffen, wie die Mietpreisbremse, die schon bei erster rechtlicher Erprobung von Amtsgerichten kassiert werden. Immobilienkäufer und Eigentümer setzen daher weiter auf die Fehler der Politik und investieren in Wohnraum.

Conrad Meissle