NEUBAU SCHON WIEDER AUF DEM RÜCKMARSCH?

Andreas Walther in der "Welt" und "HafenCity Zeitung"
Seit langem schon diskutieren wir über die Rückschlaggefahren am Immobilienmarkt. Nicht ewig kann es mit der Verteuerung von Wohnimmobilien so weiter gehen wie bisher, ist unsere Meinung, die wir auf die Erfahrungen aus der Vergangenheit stützten. Doch immer wieder zeigt die tatsächliche Marktentwicklung, dass unsere Skepsis grundlos war. Nun zirkuliert eine neuerliche Analyse, dieses Mal von dem sehr angesehenen Marktforschungsinstitut Bulwien Gesa. Danach kommen zum ersten Mal seit der Finanzkrise im Jahr 2008/2009 alle zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Projekte in den sieben deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart auf weniger Projektvolumen als im Jahr zuvor. Der Rückgang sei mit 0,3 Prozent auf 26,9 Mio. qm Fläche bzw. rund 200 Mrd. Euro Volumen zwar marginal. Doch das Institut nimmt diesen Rückgang als ein Signal dafür, dass das Bauen in den Städten einfach zu teuer geworden sei. Die Warnung gipfelt in der Aussage, dass es der Immobilienwirtschaft gar nicht gut gehe.

In der Tat sind die Gestehungskosten für Wohnimmobilien in Hamburg in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen. Je Quadratmeter Wohnfläche betragen die Baukosten je nach Ausstattung zwischen 3.000 und 4.000 Euro/qm. Das sind etwa 60 bis 80 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Parallel dazu haben sich die Ankaufkosten für Grundstücke oder Immobilien etwa verdoppelt. Im Ergebnis müssen Immobilien mittlerweile für mindestens 6.000 Euro/qm, in den sehr guten Lagen für mindestens 8.000 Euro/qm verkauft werden. Die Gewinnmargen für die Bauträger und Immobilienentwickler haben sich dadurch nicht erhöht; im Gegenteil: sie geraten immer mehr unter Druck. Viele zögern deshalb mit ihren Bauvorhaben und warten die weitere Entwicklung der Immobilienpreise ab und haben dabei die Hoffnung, dass diese deutlich weiter anziehen.

Doch diese spekulative Hoffnung ist nur begründet, wenn die Zinsen niedrig bleiben, was angesichts der Zinswende in den USA sehr ungewiss ist. Wie stark die Zinsen sich auswirken zeigt der Umstand, dass Immobilien in den 90er Jahren, als die Zinsen bei bis zu 10 Prozent im Jahr lagen, ziemlich genau doppelt so teuer wie heute waren.