Gutachter belegen atypische Marktentwicklung

Conrad Meissler für den Hamburger "Klönschnack"

Der im Mai erschienene Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses bot Anlass für viele Unkenrufe über sinkende Immobilienpreise in Hamburg. Dabei eröffnen die Zahlen, die der Bericht aus tatsächlich geschlossenen, notarlich beurkundeten Kaufverträgen ermittelt, lediglich einen Blick auf die Vergangenheit. Gegenstand des Berichts ist das Jahr 2023, in dem in der Tat so ziemlich alles rückläufig war, was mit Immobilien zu tun hat, auch bei den Wohnimmobilien. Insgesamt sank die Zahl aller Immobilienkaufverträge in 2023 auf 7.063, nachdem diese Anzahl in den Jahren ab 2013 zwischen 11.000 und 13.500 Stück jährlich geschwankt hatte. Die Gründe für den Einbruch, der bereits 2022 begann, sind einschlägig bekannt. Der Zinsschock mit einer Verteuerung der Bauzinsen um fast das Vierfache seit etwa dem Frühjahr 2022 verbunden mit der hohen Inflation, den scharf steigenden Baupreisen und der Unsicherheit über die richtige Heizung haben zwischenzeitlich den Markt fast halbiert. Letztes Jahr wurden beispielsweise nur noch 3.774 Eigentumswohnungen in ganz Hamburg verkauft, etwa 40 bis 50 Prozent weniger als in den Jahren 2013 bis 2021.

Natürlich sanken auch die Preise im direkten Jahresvergleich. Wir meinen jedoch, dass die Jahre 2020 bis 2023 als Ausnahmejahre betrachtet werden sollten. Die Phase wurde durch die Pandemie geprägt, wo das Angebot extrem dünn wurde, weil viele keine Verkäufe mit Besichtigungs- und anderen Terminen wollten, während die Zahl der Interessenten schlagartig stieg, die durch den Kauf von Immobilien mit größeren Balkonen, Terrassen oder Gärten den Einschränkungen durch die Lock-Downs entgehen wollten. So kam es in 2020 und 2021 zu Preissteigerungen von über 30 Prozent, legt man den vom Gutachterausschuss errechneten Mittelwert für eine Standardwohnung zugrunde. Dieser enorme, atypische Anstieg wurde 2022 und 2023 korrigiert, gleichwohl lag der Preis für die Standardwohnung in 2023 noch immer um knapp 8 Prozent über dem Jahr 2019, also vor dem Corona-Ausbruch. Inzwischen hat der Markt begonnen, sich zu normalisieren. Die Nachfrage hat sich kräftig erhöht, da lebensbedingte Wohnwünsche nicht endlos aufgeschoben werden können, während auch das Angebot wieder gestiegen ist. Da dieses kaum vermehrbar und auch der Neubau eingebrochen ist, könnten demnächst die Preise wieder steigen.