Die kleinen Unterschiede

Conrad Meissler für den Hamburger "Klönschnack"

Manche Marktteilnehmer sehen sehr positiv auf das Jahr 2026 und prognostizieren einen Preisanstieg von 5 Prozent für Hamburger Wohnimmobilien. Klingt gewagt und hat uns veranlasst, diese Prognosen zu hinterfragen. Im Ergebnis zeigen sich eine Reihe von kleinen, aber entscheidenden Unterschieden. Der prognostizierte Preisanstieg bezieht sich nur auf solide Immobilien mit modernisierter bzw. moderner energetischer Ausstattung in guter oder sehr guter Wohnlage. Viele andere Objekte werden damit von dem Preisanstieg nicht berührt. Unterschiedlich entwickeln sich zum Beispiel Eigentumswohnungen (ETW) und Einfamilienhäuser (EFH). Während sich ETW in diesem Jahr voraussichtlich um 4-5 Prozent verteuern, soll die Steigerungsrate bei den EFH nur bei 0,6 Prozent liegen. Dass sich EFH preislich weniger stark entwickeln zeigen die Zahlen des Gutachterausschusses zum 30. September 2025. Danach sanken die Preise für EFH hamburgweit sogar um 4,4 Prozent, obwohl sich die Zahl verkaufter Objekte deutlich erhöhte. Allein in den Elbvororten wurden mit 131 Häuser 16 Prozent mehr verkauft als in der Vorjahresperiode.

Ein wesentlicher Grund für die unterschiedliche Preisentwicklung zwischen ETW und EFH besteht im demografischen Wandel. Während mehr neuere ETW das Marktgeschehen bestimmen, kommen zunehmend ältere EFH von Eigentümern auf den Markt, die ihre Häuser als Altersgründen aufgeben wollen. Ein weiterer, interessanter Unterschied besteht zwischen Altbauten, speziell aus der Gründerzeit, und neueren Bauten. So können wir tendenziell erkennen, dass EFH und ETW von vor dem Jahr 1930 teurer sind als Objekte jüngeren Datums. Voraussetzung natürlich ein modernisierter Ausstattungsstandard.

Einen weiteren Unterschied zeigen die Zahlen der Banken. Laut dem Verband der deutschen Pfandbriefbanken hätten sich in Hamburg per 30. September 2025 ETW um 4,5 Prozent und EFH um 3,2 Prozent verteuert. Vor allem der Preisanstieg bei EFH ist bei ETW, deren Kaufpreise von Banken finanziert, stärker gestiegen als insgesamt. Darin sehen wir einen Hoffnungsschimmer für viele Kaufinteressenten, dass Banken doch noch leicht höhere Preise durch Finanzierungszusagen zulassen.